چرا این موضوع مهم است؟
به گفته رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ۶۵ تا ۷۰ درصد پرونده‌های قضایی کشور با اسناد عادی (قولنامه و مبایعه‌نامه) در ارتباط‌اند. اگر ملکی را با قولنامه خریده‌اید — یا دفتر، انبار و مغازه کسب‌وکارتان سند عادی دارد — باید بدانید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از اول خرداد ۱۴۰۵ وارد فاز تازه‌ای شده است: سامانه ثبت ادعا (ساغر) رسماً راه افتاده و برای ثبت ادعای مالکیت شما مهلت قانونی دو ساله در جریان است. این مهلت را از دست بدهید، دادگاه دیگر گوش‌تان نخواهد داد.
سامانه ثبت ادعا (ساغر) چیست؟
ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی کرده که برای ساماندهی اسناد غیررسمی، سامانه‌ای ایجاد شود تا دارندگان اسناد عادی، ادعای مالکیت یا سایر حقوق خود را در آن ثبت کنند. این سامانه با نام «ساغر» (ساماندهی اسناد غیررسمی) به دستور رئیس قوه قضاییه از اول خرداد ۱۴۰۵ رسماً آغاز به کار کرده است. به گفته اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در گام نخست، سامانه برای املاکی فعال شده که سند مالکیت حدنگار (تک‌برگ) دارند و سندشان پس از اول فروردین ۱۳۹۶ صادر شده است.
چه کسی باید ثبت ادعا کند و تا کی؟
اگر نسبت به ملکی دارای سند حدنگار، بر اساس قولنامه، مبایعه‌نامه عادی یا مستندات عادی دیگر، ادعای مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حقوق ارتفاقی دارید، از اول خرداد ۱۴۰۵ به مدت دو سال — یعنی تا اول خرداد ۱۴۰۷ — فرصت دارید ادعای خود را در سامانه ثبت کنید. اگر سند مالکیت حدنگار ملک پس از اول خرداد ۱۴۰۵ صادر شده باشد، مهلت دو سال از تاریخ صدور سند محاسبه می‌شود. برای املاکی که هنوز سند رسمی و پلاک ثبتی ندارند (گام دوم)، زیرساخت آماده شده و زمان و نحوه اقدام به‌زودی اعلام می‌شود؛ اما دارندگان این املاک هم از حالا می‌توانند داوطلبانه وارد سامانه شوند.
ثبت ادعا چطور انجام می‌شود؟
ثبت ادعا از درگاه «کاتب» به نشانی kateb.ir انجام می‌شود؛ ابتدا باید در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده و خط تلفن همراه به نام خودتان داشته باشید. این سامانه مکان‌محور است: باید نقشه UTM یا نقشه دارای مختصات جغرافیایی ملک را تهیه و کد رهگیری نقشه دریافت کنید؛ اگر این کد را ندارید، سامانه به‌صورت خودکار نقشه‌بردار دارای صلاحیت را از میان مراجع پیش‌بینی‌شده در آیین‌نامه اجرایی انتخاب و معرفی می‌کند. سپس مدارک مرتبط با اثبات مالکیت — قولنامه عادی، صلح‌نامه، هبه‌نامه، آرای محاکم، نسق‌های زراعی، استشهادیه، گواهی حصر وراثت و سایر مستندات — را بارگذاری می‌کنید و در پایان، کد رهگیری ثبت ادعا برایتان پیامک می‌شود.
اگر ثبت نکنید چه می‌شود؟
ثبت ادعا از این پس نخستین گام هر پیگیری حقوقی است. فرض کنید ملکی را با مبایعه‌نامه عادی خریده‌اید و فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری می‌کند؛ پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه، مکلفید ادعای خود را در سامانه ثبت کرده باشید. مطابق قانون، پس از پایان مهلت‌ها، محاکم به بسیاری از دعاوی مبتنی بر اسناد عادی رسیدگی نخواهند کرد. ثبت ادعا به معنای اثبات مالکیت نیست — فقط اعلام ادعاست و صحت آن را مراجع قانونی بررسی می‌کنند. اما ادعای غیرواقعی هم بی‌هزینه نیست: قانون برای ادعاهای واهی، جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد ارزش واقعی ملک در نظر گرفته است.
تکلیف استعلام‌ها و نقش سردفتران
علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، نکته مهم دیگری درباره همین قانون اعلام کرده است: بر اساس مواد ۵ و ۶ قانون الزام، دستگاه‌های اجرایی مکلف بودند ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن قانون، سامانه‌های خود را به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل کرده و پاسخ استعلام‌ها را به‌صورت برخط بدهند. اگر دستگاهی این تکلیف را انجام نداده باشد، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند بدون اینکه از حیث عدم وصول پاسخ استعلام مسئولیتی متوجهشان شود، سند تنظیم کنند. یعنی بهانه «پاسخ استعلام نیامده» دیگر نمی‌تواند روند تنظیم سند شما را متوقف کند.
نکته کاربردی برای کسب‌وکارها
اگر دارایی ملکی شرکت شما — دفتر، انبار، فروشگاه یا زمین — با قولنامه خریداری شده، همین امروز وضعیت سند حدنگار و مهلت ثبت ادعای آن را بررسی کنید؛ خرداد ۱۴۰۷ دیرتر از چیزی است که فکر می‌کنید. پیش از خرید هر ملکی، حتماً از طریق دفتر اسناد رسمی وضعیت ثبتی، بازداشت‌ها و رهن‌ها را استعلام کنید و هرگز به «قولنامه هم اعتبار دارد» اکتفا نکنید. در اختلافات ملکی، سرعت و سندیت، برنده را مشخص می‌کند. در دعاوی ملکی و ثبتی، ما می‌بریم — چون زودتر از حریف، پرونده را به سند رسمی می‌رسانیم.
