پاسخ کوتاه و دقیق به پرتکرارترین سوال‌های مدنی و ثبت، همراه با مبنای قانونی؛ تهیه‌شده توسط گروه حقوقی و مالیاتی تصمیم هوشمند.
۱. قولنامه (مبایعهنامه عادی) برای خرید ملک اعتبار قانونی دارد؟
مبایعهنامه عادی بین خریدار و فروشنده یک قرارداد معتبر و لازمالاتباع است و خریدار بر اساس آن میتواند فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کند؛ اما از نظر قانون ثبت، مالک کسی شناخته میشود که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد و سند عادی در برابر اشخاص ثالث و ادارات، اعتبار سند رسمی را ندارد. نکته مهم و جدید: برای املاکی که سند مالکیت حدنگار (تکبرگ سبز) آنها پس از تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، معامله باید از ابتدا به صورت رسمی انجام شود و قولنامه عادی برای این املاک در دادگاهها و ادارات پذیرفته نیست. سایر معاملات اموال غیرمنقول نیز بهتدریج و مطابق مهلتهای همین قانون مشمول الزام ثبت رسمی میشوند، پس در هر معاملهای ابتدا وضعیت سند ملک را بررسی کنید.
مبنای قانونی: مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی؛ ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک؛ ماده ۱ و تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳
۲. اگر فروشنده برای انتقال سند رسمی حاضر نشود، چه باید کرد؟
خریدار میتواند در دادگاه محل وقوع ملک، دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» مطرح کند. دادگاه پس از احراز صحت قرارداد و ایفای تعهدات خریدار (مانند پرداخت یا آمادگی پرداخت بقیه ثمن)، فروشنده را به حضور در دفترخانه و امضای سند انتقال محکوم میکند و در صورت امتناع او، انتقال با حکم دادگاه انجام میشود. اگر ملک پایانکار یا صورتمجلس تفکیکی نداشته باشد، الزام به دریافت آنها نیز معمولاً همزمان با همین دعوا خواسته میشود. برای جلوگیری از فروش ملک به دیگری در طول رسیدگی، امکان درخواست دستور موقت منع نقلوانتقال هم وجود دارد.
مبنای قانونی: مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک؛ ماده ۲۲۰ قانون مدنی
۳. ودیعه (پول پیش) مستأجر چه زمانی باید برگردانده شود؟
همزمان با تخلیه و تحویل ملک. قانون صریح است: اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه، تضمین یا قرضالحسنه از مستأجر گرفته باشد، تخلیه و تحویل ملک به او موکول به برگرداندن همان وجه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست. موجر نمیتواند خودسرانه از ودیعه برداشت کند؛ اگر مدعی خسارت به ملک، اجارهبهای معوق یا قبوض پرداختنشده است، باید همزمان دادخواست مطالبه آن را به دادگاه بدهد تا فقط به میزان ادعا، وجه نزد اجرا نگه داشته شود و بقیه به مستأجر برگردد. مستأجر هم میتواند تا استرداد ودیعه، از تحویل ملک خودداری کند.
مبنای قانونی: مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
۴. سند تکبرگ (حدنگار) چطور گرفته میشود؟
سند تکبرگ همان سند مالکیت حدنگار است که اطلاعات ملک در آن به صورت چاپی و با مختصات دقیق درج میشود. برای تبدیل سند دفترچهای قدیمی، مالک با اصل سند و مدارک هویتی به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک (یا دفتر اسناد رسمی) مراجعه و فرم درخواست را تکمیل میکند؛ پس از بررسی و استعلامها، سند قدیمی باطل و سند تکبرگ صادر میشود و معمولاً از طریق پست ارسال میگردد. هنگام خرید و فروش ملک نیز سند خریدار مستقیم به صورت تکبرگ صادر میشود. توجه کنید که ارائه بسیاری از خدمات ثبتی به دارندگان اسناد دفترچهای محدود شده است، پس تبدیل آن را به تعویق نیندازید.
مبنای قانونی: ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳
۵. افراز ملک مشاع یعنی چه و از کجا باید درخواست کرد؟
افراز یعنی سهم هر شریک از ملک مشترک جدا شود تا هر کس مالک قسمت مشخصی باشد و مالکیت مشاع پایان یابد. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، درخواست افراز را هر یک از شرکا میتواند به واحد ثبتی محل وقوع ملک بدهد و به تصمیم واحد ثبتی هم ظرف ده روز در دادگاه محل وقوع ملک می‌توان اعتراض کرد. اگر ملک از نظر ثبتی قابل تقسیم نباشد (غیرقابل افراز تشخیص داده شود)، هر شریک میتواند از دادگاه دستور فروش ملک را بخواهد؛ ملک فروخته میشود و بهای آن به نسبت سهم میان شرکا تقسیم میگردد. افراز با «تفکیک» فرق دارد؛ تفکیک صرفاً قطعه‌بندی ملک است و مالکیت مشاع را از بین نمی‌برد.
مبنای قانونی: مواد ۱، ۲ و ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷؛ ماده ۵۸۹ قانون مدنی
۶. سرقفلی چیست و با حق کسب و پیشه چه فرقی دارد؟
سرقفلی مبلغی است که مالک هنگام اجاره دادن ملک تجاری میتواند از مستأجر دریافت کند؛ مستأجر هم در مدت اجاره میتواند برای واگذاری حق خود به دیگری سرقفلی بگیرد، مگر اینکه در قرارداد، حق انتقال به غیر از او گرفته شده باشد. در اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶، سرقفلی فقط وقتی وجود دارد که در قرارداد پیشبینی و پرداخت شده باشد؛ یعنی حق خودکاری نیست. «حق کسب و پیشه» مفهوم قانون سال ۱۳۵۶ است که بهتدریج و بر اثر فعالیت و شهرت تجاری مستأجر ایجاد میشود و قراردادهای اجاره پیش از سال ۱۳۷۶ همچنان تابع همان قانوناند؛ پس قدم اول در هر اختلاف اجاره تجاری، تشخیص قانون حاکم بر قراردادتان است.
مبنای قانونی: مواد ۶ و ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶؛ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
سوال شما این‌جا نیست؟ برای مشاوره تخصصی با گروه تصمیم هوشمند در تماس باشید.